惠州市“房地一体”农村不动产确权登记发证工作知识问答（五），看看你都了解多少

　　答：我国《宪法》第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第8条第2款也根据《宪法》精神，作了相同规定。据此，村民个人不享有对宅基地的所有权，而只享有使用权。根据《继承法》第3条的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料，公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。由于村民个人对于宅基地只享有使用权，不享有所有权，宅基地不属于“个人合法财产”，不能依法继承。

　　另外宅基地使用权具有很强的人身依附性。在通常情况下，取得宅基地使用权的人必须具有农村集体经济组织成员资格才行，并且随着集体经济组织成员资格的失去而失去，不在不同农民个体之间流转，即不可以继承，并且农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能。如果允许继承的话，将导致宅基地无限扩大，违背了《土地管理法》规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。

　　答：无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，查明土地历史使用情况和现状后，经集体经济组织、村委会、乡镇政府审核确认宅基地合法使用权的，按下列规定办理：

　　（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建或拆（翻）建的，无论是否超过其后当规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核后，均按照实际使用面积确定确权登记；

　　（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建或拆（翻）建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予确权登记；

　　（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建设且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员同意并公告30天无异议的，按相关法律法规补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记 。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　（4）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按相关法律法规补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　43、有合法的宅基地使用权来源材料，已经竣工的房屋建筑物如何审核确认符合规划？

　　答：有合法的宅基地使用权来源材料，已经竣工的房屋建筑物，按下列规定办理：

　　（1）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

　　（2）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　（1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　（3）对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核，报县级以上人民政府批准，予以确权登记。

　　答：主要工作内容是以农村宅基地和集体建设用地为单位，查清“房地一体”农村宅基地和集体建设用地组成的不动产单元状况，包括房屋（建、构筑物）信息、宗地信息等。

　　（1）房屋等构（建）筑物信息。查清房屋权利人、坐落、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、总层数、建筑结构、建成年份、建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积等。

　　（2）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、面积等土地状况。

　　答:宗地图是指描述宗地位置、界址点线与相邻宗地关系及其定着物位置等要素的地籍图，是不动产权证书和不动产档案的附图。

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　　房屋平面图包括房屋分层图与分户图，是指描述房屋单元的位置、界线、结构、层次、面积等要素的平面图，是不动产权证书和不动产档案的附图。

　　47、现有宅基地使用权人与原土地权源证件载明的使用权人不一致的,如何处理？

　　（1）因原土地使用权人死亡的，提交相关继承材料后，按实际土地使用权进行登记颁证：

　　（2）对原土地权属来源证件载明登记的使用权人与现有户口簿、身份证名字不一致的或因行政区域调整，致使地名、人名（曾用名）发生变化的,凭派出所户籍、村委会相关证明材料，按实际土地使用权人进行确权登记颁证。

　　答：宗地面积测算，可以本次调查实际测量的房屋首层范围作为宗地界址线，进而计算宗地面积，也可沿用以解析法开展的农村地籍调查成果的宗地面积。

　　房屋以幢为单位进行测算，面积测算系指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，其中房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平投影面积，可根据已有成果或实地丈量的边长，采用解析法或量距法求取房屋面积。

　　（3）1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》([1999]39号)后非农村集体经济组织成员(如城镇居民、外来人口等)在农村非法购买和建造的住宅；

　　（10）以兴办镇村公共设施、公益事业、镇村企业为名，非法占用或租用农村集体土地进行非农建设的。

　　答：（1）村组利用节假日和农忙时间对回乡的村民集中收集资料、指界签字、填写申请。

　　（2）村民可以委托熟悉宅基地范围的亲戚、邻居代为指界签字、提供资料(需提供委托书),同时村民可以通过微信视频等远程视频方式指界。

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