一个“金边考察团”从严冬里的上海浦东机场出发，四个多小时后，飞机就降落在了炎热的金边，两地的温差达到了30多摄氏度。

　　与巨大温差相似，两边的楼市也同样对比强烈，一端成交量下滑、房票稀缺，另一端投资需求崛起，销售畅旺。一个又一个来自北上广深的航班拉来“考察团”，以参与旅行团的形式游览柬埔寨风光，不过最后的重点都是看房、买房。

　　章文（化名）在上海属于高收入群体，单身的她没有购房资格，至今在上海未拥有房产。在飞机降落在金边之前，她对柬埔寨了解很少，但一个数据曾引起过她的注意：柬埔寨金边一套50平方米一室一厅的公寓，租金高达700美金，相当于人民币约5000元，接近上海中心地段的租金。

　　大多数国人眼中的不发达国家，竟然有这么高的租金收入和租售比？章文带着疑惑而来。

　　比国内小县城还不如的是交通状况，从机场出来就在堵车，3公里的路能开一个半小时，小汽车、摩托车、电动车、突突车挤成一团，变道不用打灯，随行的翻译告诉章文，金边的交通没有早晚高峰，堵车是“everytime”。

　　但仅仅一天，章文却迅速作了决定，鬼使神差地在金边买下一套房产。踏进售楼处的那一刻，所有的感觉都不一样了。

　　在金边一条并不宽阔的“主干道”旁，一家中国开发商刚刚举办了楼盘开放仪式，章文一行人被带到了售楼处门口。这像是脱离金边的另一个世界：后现代主义的建筑风格，大片的落地玻璃窗，晶莹剔透的吊灯，让人体感舒适的空调温度，一尘不染的卫生环境……

　　售楼处里，几名身高超过180cm、长相帅气的置业顾问在沙盘旁微笑讲解，吧台的服务员及时递来饮料，所有的一切，都让身在异乡的中国人感到舒服。

　　置业顾问黄小明（化名）是生活在海南的东北人。过去三年他都在海南做楼盘销售，但海南楼市的急转直下让他不得不另寻出路，和六七个哥们一起来到金边开启新的市场。

　　“金边的市场比海南热很多，其他就跟以前在海南卖房没啥区别了。”黄小明的大部分客户仍然是中国人，他接待同胞们看沙盘、讲解户型、选房、计算首付……他觉得自己只是换了一个地方，重复以前的工作。

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　　黄小明代理的这个楼盘，开盘价格大约为2000美元/平方米，差不多是人民币1.4万元/平方米，这个价格是金边当地普通老百姓难以承受的，工薪族的月收入一般在2000人民币左右。不过，这样的价格仍远低于周边东南亚国家首都的房价，对于北上广深的投资客来说，是白菜价。

　　章文在金边待了一天就决定买房，因为一套50平方米小公寓的总价只有60多万元人民币，这个价格让她满意。赶在2018年结束前，她拥有了属于自己的不动产。

　　被中国一线城市置业的高门槛拦下的一大批人，他们的投资意愿和需求在东南亚汹涌喷薄。

　　除了总价低，投资客们还坚信其他各种各样的理由，支撑他们不远万里来购置一套房产。

　　一名销售负责人告诉投资客：“柬埔寨是美元资产国，无外汇管制，非CRS征税国，博彩业合法，它的整个开放的政策，比香港和澳门加起来还要好。”

　　黄小明则不断告诉自己接待的看房客户：“这里一室一厅可以租到5000人民币，公寓租金回报率达到7%-10%，金边是个非常自由的市场，所有的人和钱，想来就来，想走就走，一旦房产投资升值了，就能赚了钱离开。”

　　“现在很多从周边地区来金边工作的年轻人，都住在排屋隔出来的‘笼子屋’里，租金每月100美元，活动空间非常小，所以许多年轻人是渴望住公寓的。为了挣更多的钱买公寓，他们下了班之后就去学中文，因为掌握一门外语之后，工资就会翻倍。”另外一位销售负责人说，不用担心公寓长远的租售情况，“金边差不多有三百万人口，未来这里的住房缺口会非常大。”

　　一家设在金边市中心的西哈努克大道上地产公司的接待处人头攒动。据了解，若现在认购，还有约两年的时间才能交楼，但参观样板间的人还是络绎不绝。从深圳来看楼的黄女士边听边掏出手机计算器，迅速地按下几个数字后得出结论：“不考虑租金增长的线年。”

　　根据复旦大学城市数据团对房屋租售比的解读，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月(17年)就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值。当一个地区需要高于300个月(25年)才能回收投资，则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。按照这个标准计算，上海市区房产回本周期的中位数是44年。相比之下，金边公寓15年的投资回本周期快得惊人。

　　“目前柬埔寨对于外国投资者暂时政策还比较松散一点，如果来投资的话，还是有赚头的。”来自中国的销售人员小桐说，“投资柬埔寨，这一时间点既不算早，也不算晚。明年一定是投资爆发式增长的一年，后年的话，行情就真的不敢去预测了。”

　　在她看来，金边的房产购房门槛低、租金回报高、物业永久产权等，都成为了极具吸引力的卖点，“我们公司从中国来这里呆了四年的员工就已经是为数不多的老员工了，基本上老员工都有认购公司的房子。”

　　金边确实存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危机，因此包括中资在内的外资开发商受到了当地政府的欢迎。在近几年经济发展过程中，很多中低收入的金边市民被迫迁去市郊，预计到2030年金边的人口将再增长50%。当地政府估算，未来13年当地将有80万套房屋的需求。

　　2014年，是柬埔寨房地产经济元年，房地产行业正式成为其四大经济支柱之一。一座座高楼在金边拔地而起，2017年金边共有3500余套高级公寓入市，2018年大约有16000套高级公寓建设完工。

　　不过，自2015年起，金边的商品房房价以每年15%的增幅大幅上涨，远远超过了当地普通人的消费能力，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。

　　房地产行业仍在迅速扩张，柬埔寨政府在2016年批准了2600多个建设项目，其中绝大部分都在金边，这些项目的总投资额达到了85亿美元，近两年，又有总投资额接近200亿美元的项目获得批准。中资企业的项目在其中大约占了三分之一。

　　金边新的机场，水电、污水处理设施，都由中国在投资新建，柬埔寨是中国对外发展的重要伙伴与“一带一路”最大受益对象之一，在“泛亚高铁经济圈”中的位置举足轻重。

　　那些大工地里热火朝天的建设场景、街头密密麻麻骑着电单车的年轻人，都能让中国人或多或少看到几十年前中国的影子，他们不愿意再次错过这场买房红利。

　　对很多不了解柬埔寨的人来说，他们对柬埔寨的认知还停留在：“战乱”、“红色高棉”、“落后”、“世界上最穷的国家”等上，然而在柬埔寨待久了你就会爱上金边这座充满生机的城市，并且扎根于此。

　　对于很多想投资却无法获得有效信息的中国投资者来说，希望和大家一起分享一下在柬埔寨的所有投资感悟及生活感悟，看完以后，希望大家对这个国家的经济及发展前景能有更深入的理解。

　　柬埔寨经济的基本概况的话，我有一个很总体的感觉，就是它可能与大家在新闻上看到的有点不一样，我很多从中国来的朋友也都会有这种感觉，这里比你想象的要好。

　　柬埔寨最近几年正处于黄金发展期，从2009到现在，每年基本上都能保持7%GDP的发展。2014年以前，柬埔寨的第一道产业是制衣业。以前我们中国南部那边的制衣厂什么的，鞋厂、包包厂，好多都搬到东南亚来了，其中很多就在柬埔寨。因为和欧盟有一个免关税的协议，所以柬埔寨制衣制鞋造出来的衣服和鞋，基本都用来出口。

　　其次是就是建筑业和农业。直到2015年，GDP经济统计报告显示房地产建筑产业升到了第一位。

　　柬埔寨这个国家没有什么工业基础，我们在柬埔寨用的，基本上都是依赖进口，就比如说你买一个杯子，它要进口，你买一个热水瓶，它也要进口，反正是工业制造的东西都要进口。

　　然后这里旅游非常厉害，吴哥窟是世界级的旅游景点，这两年游客也是一直在飞速增长，旅游业是一块非常大的收入。

　　然后就是农业和渔业，它的水产非常丰富，这里的土地很神奇，就是你不管播种什么东西放在那里，它自己就会长，然后收成非常好。好像我们中国人会觉得柬埔寨当地人的性格有一点点懒散，就是说不像中国人那么心急火燎地做事情。其中一个原因，就是因为它这个国家的资源太丰富了，先天条件太好，家门口随便种个芒果树，就够自己吃一年了。只要没有人来偷摘你的农作物，基本上随便种点什么树、种点什么菜，一年只要有四分之一的时间劳动一下，就够自给自足了。

　　原来这个地方教育并不是很发达，不过好在柬埔寨是个非常年轻的国家，人口的平均年龄可能是20多岁，最近这一两代的年轻人比较厉害，都受过高等教育。比如说在金边，基本上你要会说英文，就跟没有出国一样，不会感到任何麻烦，它的社会语言发达程度真是很高。

　　还有一个特点，像在金边这样的城市，我觉得起码有10%的人口是外国人，什么欧洲人、美洲人、亚洲人，你在外面看到的都是外国人。他们不是在这里旅游的游客，大多都是居住在这里，正儿八经地在这里做事情的人。所以这个城市，是国际化程度最高的城市之一。

　　柬埔寨房地产在2010年之前是没有的，在2010年之前，柬埔寨不允许外国人持有本国产权，甚至地上产权都不能持有。但是2010年，应该是5月份通过了《外国人持有产权法案》，意思就是说，只要不带土地，比如说一个公寓、一个大楼，只要你不买第一层，就是地面上的一层，从第二层开始往上，外国人爱怎么买怎么买，只用护照就可以买。所以这个法案一出台，柬埔寨的房地产才线年之前，很多房地产项目都是针对柬埔寨当地的有钱人，2010年以后，大家开足马力，打开外国人的市场。外国人可以持有二楼以上的物业，还是永久产权，不像国内70年、50年的产权，并且也没有奢侈税。

　　柬埔寨是用美金交易的国家，柬埔寨自己有一种货币，叫做柬埔寨瑞尔，但在柬埔寨美金比瑞尔还通用。你如果买个有点价值的东西，一般不会用瑞尔去买的，大家都用美金，买房子就更不用说了。房子的价格都是以美金为单位，交易也是美金。

　　另外柬埔寨的外汇政策，100%开放，你带多少钱进来，都没人管你，你只要有那么多钱，你全带进来买，也没人管你。你赚了钱，你要带出去，也没人管你，你一分钱没有跑到柬埔寨赚了几千万美金走人，走就走吧，所以它是一个绝对开放的国家。

　　到今天为止，中国人在柬埔寨买房是什么样呢？就是零散的，大多都是跟柬埔寨有关系的人。我前天碰到了一个大姐，浙江人，在这边开制衣厂，她在金边早期的几个楼盘里面买了很多套，现在时不时卖一两套出来，其他的出租。还有一些是在这里做工程的或者在这里投资的，或者是一年中有几个月生活在柬埔寨的人，他们了解柬埔寨，也知道房地产有利可图。

　　总体来说，柬埔寨的房地产还远远没有到达他应有的价值，还是处于一个上升的姿态。

　　硬卡是什么呢？就是柬埔寨的国土部给这块土地和它的房产发了一张硬硬的纸片，上面明确地写好了，这块土地多大、这块房产面积多大、左边是谁、右边是谁、定位信息什么，它把信息写得一清二楚，完全没有模糊的地带，这样的资产叫做有硬卡的房产。

　　作为一个外国人，我建议你只能买有硬卡的房产。比如你买套公寓，国土部就有这么一张卡，上面写着你的名字、你购买的是哪个单位、几楼、面积多大、左边是谁、右边是谁，而且把图给你画出来，这样就是毫无疑问的，买了绝对是安全的。

　　其实渐渐的，从去年开始，手里面握有资产的中国人就面临一个很大的疑问，就是我的钱要放在哪里才会不贬值？

　　最靠谱是什么呢？就是把钱拿到国外去买资产，而国外买资产，最大的问题就是——去哪个国家买？如果跑到津巴布韦去买资产的话，现在的津巴布韦，钱都已经消失了。

　　所以说一定要选一个货币价值稳定的国家，比如欧元区、美元区这样子。刚好柬埔寨就处于这种有优势的地区。

　　还有一点比较重要的就是，这个国家总体来说，各方面都处于一个上升的趋势，这时候投资自然会获利。

　　我觉得投资有一个不二法门，就是你要顺应形式。一个地方，如果它的趋势是那样子的，你参与了你就会获利，如果你非要反其道而行，那你再聪明，也可能会吃亏的。

　　还有一个优势，柬埔寨其实是一个非常稳定的国家。对于柬埔寨大家往往都有一些误会，觉得柬埔寨非常落后，认为这是个非常动荡和不安全的地方。可是事实上，柬埔寨最近几年政局一直非常稳定，治安也非常良好。

　　还有一点不得不说的就是，即使你不买房，在柬埔寨你也可以永久居留。柬埔寨有一种签证叫做EVISA，只要申请成功了，就可以拿着这个签证在这里生活，这个签证一年续签一次，你可以永远这样无限制、无休止、不记次数续签。

　　总之，你不想走，柬埔寨就不会赶你走，无论你买不买房，都可以在这里待下去。

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